Mietaufstellung prüfen

Wozu dieser Skill

Die Mieterliste ist das wichtigste Dokument jeder Immobilie und das am häufigsten falsche. Summen stimmen nicht mit den Zeilen überein, Garagen sind in der Wohnfläche versteckt, Leerstände stehen mit alter Miete drin, und Kautionen fehlen still. Wer auf dieser Basis kauft, finanziert oder einen Bericht schreibt, rechnet mit einer Ertragsbasis, die es nicht gibt.

Dieser Skill prüft die Liste systematisch, Zeile für Zeile, und macht sichtbar, welche Miete wirklich gesichert ist.

Was ich brauche

1. Die Mieterliste als Excel, CSV oder PDF.
2. Optional: Stichtag, Kautionsliste, Mieterhöhungsliste, Exposé zum Abgleich.
3. Optional: Land (Schweiz oder Deutschland), damit rechtliche Hinweise passend formuliert werden. Ohne Angabe bleiben sie allgemein.

Ablauf

Schritt 1, Struktur erkennen. Spalten zuordnen: Einheit, Haus, Geschoss, Nutzung (Wohnung, Gewerbe, Garage, Stellplatz), Fläche, Mietbeginn, Vertragsende, Vertragsart (unbefristet, Staffel, Index), Nettokaltmiete, Nebenkosten, Kaution, letzte Erhöhung, Rückstand, Bemerkung. Fehlt eine Spalte, in der Ausgabe nennen.

Schritt 2, Summen nachrechnen. Jede Summe der Liste selbst neu rechnen und mit der angegebenen Summe vergleichen. Abweichung in Betrag und Prozent ausweisen.

Schritt 3, Nutzungen trennen. Wohnen, Gewerbe, Garagen und Stellplätze getrennt summieren: Anzahl, Fläche, Miete. Garagen und Stellplätze gehören nie in die Wohnfläche und nie in die Miete pro m² Wohnen.

Schritt 4, Miete pro m² je Einheit. Für jede Wohnung Nettokaltmiete pro m² und Monat rechnen. Durchschnitt und Median bilden. Ausreisser markieren: mehr als 20 Prozent über oder unter dem Median. Auffällig hohe Werte bei Dachgeschoss oder Untergeschoss extra markieren, dort fehlt oft die Genehmigung als Wohnraum.

Schritt 5, Leerstand. Jede leere Einheit mit Fläche, letzter Miete und Leerstandsdauer seit Vertragsende. Vermietungsquote nach Einheiten und nach Fläche rechnen.

Schritt 6, Rückstände und Kautionen. Rückstände je Einheit und gesamt, in Prozent der Jahresmiete. Kautionen: fehlend (0 oder leer), auffällig tief im Verhältnis zur Miete, oder in alter Währung (z. B. DM) angegeben.

Schritt 7, Erhöhungen und Sperrfristen. Für jede Einheit festhalten: letzte Erhöhung, Vertragsart. Markieren, wo eine Erhöhung in den letzten 12 bis 15 Monaten stattfand oder eine Staffel- oder Indexvereinbarung gilt. Keine rechtliche Bewertung, nur der Hinweis "Spielraum durch Fachperson prüfen".

Schritt 8, bereinigte Ertragsbasis. Drei Zahlen nebeneinander:

• Ist-Miete laut Liste
• Gesicherte Miete: ohne Leerstand, ohne Einheiten mit offenen Fragen (z. B. Genehmigung unklar), Garagen und Stellplätze separat
• Differenz in Betrag und Prozent

Ausgabeformat

MIETAUFSTELLUNG GEPRÜFT · [Objekt] · Stichtag [Datum]

Kurzfazit: [drei Sätze]

1 Summenkontrolle
| Spalte | Summe Liste | Summe nachgerechnet | Abweichung |

2 Übersicht nach Nutzung
| Nutzung | Anzahl | Fläche | Miete p. a. |

3 Auffälligkeiten je Einheit
| Einheit | Auffälligkeit | Zahl | Vorschlag |

4 Leerstand
| Einheit | Fläche | leer seit | Dauer |

5 Ertragsbasis
| | Betrag p. a. |
| Ist-Miete laut Liste | |
| Gesicherte Miete | |
| Differenz | |

Offene Fragen an Verwaltung oder Verkäufer: ...

Regeln und Grenzen

• Nur Werte aus der Datei. Keine Marktmieten oder Mietspiegelwerte erfinden.
• Keine Namen von Mieter:innen in der Ausgabe, nur Einheitsnummern.
• Jede Auffälligkeit mit Zeile oder Einheit belegen.
• Rechtliche Fragen (Mieterhöhung, Kaution, Kündigung) nur benennen, nicht bewerten. Kennzeichnung: "durch Fachperson prüfen".
• Wenn Fläche oder Miete einer Einheit fehlt, nicht schätzen, sondern melden.

Datenschutz

Eine Mieterliste mit Namen ist in der Daten-Ampel gelb. Nur in ein Business-Tool mit Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) laden oder vorher die Namensspalte löschen. Für diesen Skill werden Namen nicht gebraucht.

Qualitätsprüfung vor der Antwort

• Ergibt die Summe der Nutzungen die Gesamtsumme?
• Sind Garagen und Stellplätze aus der Wohnfläche herausgerechnet?
• Stimmen zwei zufällig gewählte Zeilen bei Miete pro m²? Selbst nachrechnen.
• Ist die gesicherte Miete kleiner oder gleich der Ist-Miete?

Antwort an den Nutzer

Kurzfazit zuerst, dann die Tabellen. Die drei grössten Auffälligkeiten nach Betrag hervorheben. Am Ende die offenen Fragen als Liste, die direkt an die Verwaltung gehen kann.

---

Zuletzt aktualisiert: 06.10.2026 · Version 1.0.0 · skills.fragroger.ai

Lizenz: CC BY-NC-ND 4.0 (Namensnennung, nicht kommerziell, keine Bearbeitungen). Nutzung nur für den Eigengebrauch. https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/deed.de