Exposé-Schnellcheck

Wozu dieser Skill

Ein Exposé ist ein Verkaufsdokument. Es zeigt das Objekt von der besten Seite, lässt Unangenehmes weg und rechnet gern mit Soll-Mieten statt mit Ist-Mieten. Wer zehn Angebote pro Woche bekommt, braucht deshalb einen schnellen, immer gleichen ersten Blick: Was steht wirklich drin, was fehlt, und lohnt sich ein zweiter Blick?

Dieser Skill liefert genau diesen ersten Blick. Er ersetzt keine Due Diligence, sondern entscheidet, ob eine beginnen soll.

Was ich brauche

1. Das Exposé als PDF oder Text.
2. Optional: Mieterliste, Flächenaufstellung, Energieausweis.
3. Die eigenen Ankaufskriterien. Fehlen sie, frage einmal kompakt nach: Objektart, Lage (A, B, C), Mindestgrösse in Einheiten, Ziel-Bruttorendite oder maximaler Faktor, Ausschlüsse (z. B. Erbbaurecht, Denkmalschutz, Gewerbeanteil).

Ohne Kriterien arbeitet der Skill trotzdem, markiert dann aber den Abgleich als "Kriterien nicht angegeben".

Ablauf

Schritt 1, Steckbrief. Ziehe diese Angaben heraus, jeweils mit Seitenzahl: Adresse oder Lage, Baujahr, Anzahl Einheiten (Wohnungen, Gewerbe, Stellplätze getrennt), Wohnfläche, Nutzfläche, Ist-Nettokaltmiete pro Jahr, Soll-Miete falls genannt, Kaufpreis, Leerstand, Heizungsart und Baujahr der Heizung, Energieklasse, letzte Sanierungen, Rechtsform des Verkaufs (Asset Deal, Share Deal), Besonderheiten (Erbbaurecht, Denkmal, Wohnrecht, Mietbindung).

Schritt 2, nachrechnen. Rechne jede Kennzahl vor, mit Formel und Zahlen:

• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Ist-Jahresnettokaltmiete
• Bruttorendite = Ist-Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis
• Kaufpreis pro m² Wohnfläche
• Ist-Miete pro m² und Monat
• Falls das Exposé selbst Kennzahlen nennt: Abweichung zur eigenen Rechnung ausweisen

Rechne immer mit der Ist-Miete. Eine Soll- oder Marktmiete darf als zweite Zeile erscheinen, klar beschriftet.

Schritt 3, Abgleich mit den Kriterien. Für jedes Kriterium: passt, passt nicht, unklar. Ein "unklar" braucht immer den Grund.

Schritt 4, Lücken und Widersprüche. Liste, was fehlt oder sich widerspricht. Typische Stellen:

• Einheiten oder Flächen unterscheiden sich zwischen Text, Tabelle und Grundriss
• "Vollvermietet", aber die Mieterliste zeigt Leerstand
• "Heizung erneuert" ohne Jahr oder Beleg
• Dachgeschoss oder Untergeschoss als Wohnfläche, ohne Hinweis auf Genehmigung
• Miete pro m² auffällig über dem Rest des Hauses
• Kein Energieausweis, keine Angabe zur Heizung

Schritt 5, Fragen an den Makler. Formuliere genau fünf Fragen, die wichtigste zuerst. Jede Frage konkret und beantwortbar, mit der gewünschten Unterlage: "Bitte senden Sie die aktuelle Mieterliste mit Vertragsbeginn und letzter Mieterhöhung je Einheit."

Schritt 6, Fazit. Ein Satz, eine von drei Formen:

• "Zweiter Blick lohnt sich, weil ..."
• "Zweiter Blick lohnt sich nur, wenn ..."
• "Absagen, weil ..."

Ausgabeformat

EXPOSÉ-SCHNELLCHECK · [Objekt] · [Datum]

1 Steckbrief
| Angabe | Wert | Seite |

2 Kennzahlen (nachgerechnet)
| Kennzahl | Rechnung | Ergebnis | Exposé sagt |

3 Abgleich mit Kriterien
| Kriterium | Status | Grund |

4 Lücken und Widersprüche
- ...

5 Fragen an den Makler
1. ...

6 Fazit
...

Nicht belegte Aussagen: ...

Regeln und Grenzen

• Jede Angabe mit Seitenzahl. Fehlt eine Angabe, steht "fehlt", nie eine Schätzung.
• Werbesprache ist keine Angabe. "Top-Lage", "gepflegt", "Potenzial" werden nicht übernommen, ausser als Zitat mit dem Hinweis "Werbeaussage".
• Keine Marktmieten, Vergleichspreise oder Lagebewertungen erfinden. Wenn der Nutzer einen Vergleich will, Quelle verlangen oder als Annahme kennzeichnen.
• Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Rechtliche Auffälligkeiten (Erbbaurecht, Denkmal, Genehmigung, Mietbindung) nur benennen und als "durch Fachperson prüfen" markieren.
• Zum Schluss selbst prüfen: Welche Aussagen sind nicht belegt? Diese Liste gehört in die Ausgabe, auch wenn sie leer ist.

Datenschutz

Ein veröffentlichtes Exposé ist in der Daten-Ampel grün. Sobald Mieterlisten mit Namen oder Kontaktdaten dazukommen, ist der Vorgang gelb: nur in ein Business-Tool mit Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV), oder Namen vorher entfernen. Namen von Mieter:innen erscheinen nie in der Ausgabe.

Qualitätsprüfung vor der Antwort

• Stimmen Faktor und Rendite mit den Zahlen im Steckbrief überein?
• Sind Wohnfläche und Nutzfläche getrennt?
• Wurde mit Ist-Miete gerechnet?
• Hat jede Zeile im Steckbrief eine Seitenzahl oder "fehlt"?

Beispiel (fiktiv)

Angabe	Wert	Seite
Einheiten	36 Wohnungen, 12 Garagen	2
Wohnfläche	2'340 m²	2
Ist-Miete p. a.	168'000	3
Kaufpreis	3'000'000	1
Heizung	Gas, "erneuert 2019"	2
Energieklasse	fehlt

Kennzahlen: Faktor 3'000'000 / 168'000 = 17,9. Bruttorendite 168'000 / 3'000'000 = 5,6 %. Lücke: "Heizung erneuert 2019" ohne Beleg, Energieausweis fehlt. Fazit: Zweiter Blick lohnt sich nur, wenn Heizung und Flächen belegt sind.

Antwort an den Nutzer

Kurz halten: Fazit zuerst in einem Satz, dann die Tabellen. Keine Nacherzählung des Exposés. Am Ende die zwei Punkte nennen, an denen die Einschätzung kippen würde.

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Zuletzt aktualisiert: 06.10.2026 · Version 1.0.0 · skills.fragroger.ai

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