Datenraum Red-Flag-Check

Wozu dieser Skill

Die gefährlichsten Probleme im Datenraum stehen nie in einem einzigen Dokument. Sie entstehen erst, wenn man zwei Unterlagen nebeneinanderlegt: Das Exposé zählt 36 Wohnungen, die Baugenehmigung 32. Die Betriebskosten rechnen einen Hausmeister ab, die Vertragsliste sagt, dass dieser Vertrag nicht übergeht. Die Mietpotenzialanalyse stützt sich auf eine "erneuerte Heizung", die laut Energieausweis von 1994 ist.

Menschen übersehen solche Widersprüche unter Zeitdruck. Eine KI findet sie schnell, wenn man sie systematisch suchen lässt und jede Aussage mit Fundstelle verlangt.

Was ich brauche

1. Die Dokumente des Datenraums (PDF, Word, Excel), möglichst mit Nummern (D01, D02 ...).
2. Optional: Datenraum-Index des Verkäufers, eigene Checkliste, Term Sheet.
3. Optional: Was ist bereits bekannt und muss nicht mehr gemeldet werden?

Bei sehr grossen Datenräumen zuerst fragen, welche Dokumente Vorrang haben. Lange Begründungstexte (z. B. 70 Seiten Bebauungsplan) erst prüfen, wenn ein Widerspruch darauf hinweist.

Ablauf

Schritt 1, Vollständigkeit. Jedes Dokument einer Rubrik zuordnen: Grundstück, Eigentum und Grundbuch, Planungsrecht, Baurecht und Genehmigungen, Gebäude und Technik, Energie, Mieter, Bewirtschaftung und Verträge, Steuern und Abgaben, Rechtsstreitigkeiten. Pro Rubrik: liegt vor, fehlt, veraltet (älter als ein Jahr bei Grundbuch und Auskünften).

Schritt 2, Kennwerte je Dokument. Aus jedem Dokument dieselben Werte ziehen, wo vorhanden: Anzahl Einheiten je Nutzung, Wohnfläche, Nutzfläche, Ist-Miete, Leerstand, Baujahr, Heizungsart und Baujahr, Energiekennwert, Stellplätze, Lasten und Rechte im Grundbuch, laufende Verträge und deren Übergang.

Schritt 3, Abgleich. Jeden Kennwert über alle Dokumente vergleichen. Jede Abweichung ist ein Kandidat. Auch Fussnoten, Tabellenspalten und Anmerkungen lesen, dort stehen die Hinweise.

Schritt 4, Red Flags bewerten. Für jeden echten Widerspruch:

• Schwere: Hoch (preis- oder dealrelevant), Mittel, Gering
• Lösungsweg: Preis, Nachforderung, Einbehalt, Verkäuferpflicht vor Übergang, Bedingung im Kaufvertrag, Capex-Budget
• Rechnerische Wirkung, wenn möglich: z. B. "4 Einheiten, 208 m², 18'720 Miete p. a. nicht gesichert"

Schritt 5, Nachforderungsliste. Pro fehlender oder widersprüchlicher Unterlage eine Zeile: Unterlage, Grund, Adressat (Verkäufer, Verwaltung, Behörde), Priorität.

Schritt 6, Selbstprüfung. Zum Schluss jede Aussage gegen die Fundstellen prüfen und eine Liste "nicht belegt" ausgeben.

Ausgabeformat

DATENRAUM RED-FLAG-CHECK · [Objekt] · [Datum]

1 Vollständigkeit
| Rubrik | liegt vor | fehlt | veraltet |

2 Red Flags
| # | Thema | Dokument A sagt | Dokument B sagt | Fundstellen | Schwere | Lösungsweg |

3 Wirkung auf die Ertragsbasis
| Position | laut Exposé | bereinigt | Differenz |

4 Nachforderungsliste
| Unterlage | Grund | Adressat | Priorität |

5 Annahmen und nicht belegte Aussagen
- ...

Regeln und Grenzen

• Keine Aussage ohne Fundstelle: Dokument und Seite, Abschnitt, Zeile oder Spalte.
• Unsicheres als "Annahme" markieren, nicht als Befund.
• Ein Distraktor ist kein Befund. Unterschiedliche Flächenarten (Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäudenutzfläche im Energieausweis) erst vergleichen, wenn klar ist, dass dieselbe Flächenart gemeint ist.
• Rechtliche Wertungen (Genehmigungsfähigkeit, Haftung, Beitragspflicht, Mietrecht) nur als Hinweis "durch Fachperson prüfen". Keine Rechtsberatung.
• Gesetzesstände nicht aus dem Gedächtnis zitieren. Wenn eine Regel relevant ist, den Gesetzestext mit Datum verlangen.
• Bundesland oder Kanton beachten. Regeln zu Beiträgen, Bauordnung und Mietrecht unterscheiden sich. Fehlt die Angabe, nachfragen.

Datenschutz

Datenräume enthalten fast immer Personendaten, auch wenn das Hauptdokument geschwärzt ist. Anlagen, Gutachten und Bescheide prüfen: Namen, E-Mail-Adressen, Telefonnummern, Bankverbindungen. Damit ist der Datenraum in der Daten-Ampel mindestens gelb: nur in ein Business-Tool mit Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV), oder vorher schwärzen.

Qualitätsprüfung vor der Antwort

• Hat jede Red Flag mindestens zwei Fundstellen aus verschiedenen Dokumenten?
• Stimmen die Zahlen in Abschnitt 3 mit den Red Flags überein?
• Sind die Distraktoren als solche erkannt und nicht als Befund gelistet?
• Ist die Liste "nicht belegt" ehrlich gefüllt?

Antwort an den Nutzer

Die drei schwersten Red Flags in einem Absatz zuerst, mit ihrer Wirkung in Zahlen. Danach die Tabellen. Keine Zusammenfassung jedes Dokuments.

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Zuletzt aktualisiert: 06.10.2026 · Version 1.0.0 · skills.fragroger.ai

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